Експерти: На ринку нерухомості буде нестабільно
Різкі стрибки долара можуть вдарити по цінах і на квартири
І вже сьогодні підприємливі українці активно скуповують квартири, аби потім нажитися на оренді: інвестувати кошти саме у житло стали значно частіше.
Вкладання грошей в нерухомість, як спосіб їх збереження
Стрімке зростання курсу, що спостерігається в останні тижні в Україні, може позначитися на функціонуванні ринку нерухомості в найближчі місяці. Про це повідомляють аналітики інформаційного порталу нерухомості DOM.RIA.com.
Сьогодні, коли курс гривні підтримується виключно валютними інтервенціями Нацбанку, коли держава купує гривню на валютному ринку, аби стабілізувати її курс — при відході від цієї системи уже за 2 місяці „вільного плавання“ курс долара „перевалить“ за 10 гривень.
Крім вартості нерухомості, різка зміна курсу (нарівні з політичною ситуацією в країні) вже сьогодні призводить до зниження рівня попиту і числа пропозицій на ринку. І сьогодні фахівці одним із найменш ризикових способів збереження коштів вбачають вкладення їх у нерухомість. Причому, вигідним є придбання нерухомості саме для здачі в оренду, а не інвестування в неї з метою перепродажу.За словами віце-президента Ліги експертів України Андрія Гусельникова, орендна плата на житло з року в рік зростає на 5-10% — і така динаміка дозволяє прискорити окупність інвестицій у нерухомість. Тенденція збереження коштів шляхом вкладання у нерухомість уже кілька років поспіль яскраво виражена в столиці.
Як зазначив один із експертів ринку, керівник відділу продажів житлового комплексу Park Stone Дмитро Шостя, кількість квартир, придбаних в Україні з метою подальшого здавання в оренду, за минулий рік збільшилася втричі. „Ще рік тому таких покупців було всього 10%, а до кінця 2013 — початку 2014 число інвесторів у житло з метою подальшої здачі в оренду сягнуло 30-40% від загального обсягу ринку новобудов“, — уточнив Дмитро Шостя.
Фінансові експерти також вбачають у цьому способі інвестування більше переваг, ніж недоліків. Вклавши кошти у нерухомість, людина почне окупати свої вкладення одразу ж, здавши житло в оренду і отримуючи постійний пасивний дохід. Сума, яку орендодавець отримує щомісяця від оренди, значно вища, ніж дивіденди, які б він міг отримувати, поклавши кошти в банк. Щодо банку, то під заставу нерухомості завжди можна отримати кредит — й інвестувати ці кошти в інші проекти. Ну, і як уже було вище зазначено, якщо ціни на нерухомість падають, то вартість оренди зростає.
— Якщо звернути увагу на динаміку ринку нерухомості по відношенню до долара за останні 10 років, то очевидно, що гривня подешевшала майже вдвічі, а ринок нерухомості після кризи 2008 року практично повернувся у докризові часи, — зазначив начальник відділу інвестицій ГК „Добробуд“ Віталій Зиль. — Крім того, інвестори, які купили квартири і здають їх в оренду, стабільно отримують пасивний дохід від 9% до 15% річних дивідендів від інвестицій у нерухомість. Вони завжди можуть продати квартиру і повернути гроші, які в неї вклали (інвестиція є пасивним і ліквідним активом, незважаючи на курси валют і політичну ситуацію).
Чого чекати від ринку нерухомості цього року?
Загалом, за словами експертів ринку, основний вплив на ринок нерухомості України у 2014 році буде виявляти держава. Головною тенденцією року, що минув, була боротьба між ринком новобудов та „вторинкою“. Перший брав ціною — як мінімум, на 20% нижчою, другий — відсутністю ризиків будівництва. І фахівці відзначають своєрідний рекорд, поставлений ринком нерухомості минулого року: кількість угод на первинному ринку у цей період перевищила кількість угод на вторинному.
Люди, що мали можливість придбати житло, воліли купувати його на первинному ринку, — констатував голова Спілки фахівців з нерухомості України Олексій Рубанов, — у зв’язку з тим, що забудовники пропонували програми лояльності, розстрочки, вигідні кредити, робили цікаві цінові пропозиції.
Як зазначив віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю Анатолій Топал, співвідношення попиту на первинному і вторинному ринках склало приблизно 55% до 45% — до кінця 2013 року. „У людей немає доступу до грошей, іпотеку взяти не можна, а якщо можна — то під захмарні відсотки. І нове є нове, коли перед людиною стоїть вибір між хрущовкою за $55-60 тисяч і новою квартирою в сусідньому будинку за ці ж гроші, нехай без ремонту — зрозуміло, що другий варіант кращий“, — зазначив Анатолій Топал.
За словами начальника відділу інвестицій ГК „Добробуд“ Віталія Зиля, незважаючи на інертність і стагнацію ринку, протягом 2013 для нього були характерні цілком закономірні процеси: зростання цін на більш нове і якісне житло та їх зниження у сегментах найнижчої якості. У старому житловому фонді більш-менш хорошої якості („сталінки“ та відомчі) цінова динаміка хоч і негативна, але менш виражена. Чекати зниження цін на квартири в новобудовах не варто. Ось уже котрий місяць можна констатувати стабільність ціни квадратного метра квартир у Черкасах. Однак, пов’язано це не лише з інертністю ринку, а й із поглибленням процесів його розшарування.
На сьогоднішній день ціна квадратного метра квартир становить близько $1020 — така ціна, з незначними коливаннями, тримається уже півроку. Це можна було б пояснити нововведеннями, які звели ділову активність до мінімуму, та інертністю ринку, якби не зміни цін в окремих сегментах. Тобто, на тлі стабільності середньої по місту ціни квадратного метра поглиблюються процеси розшарування.
— Сьогодні оптимальним вибором для придбання житла із метою вкладення коштів є купівля невеликої (1-2-кімнатної) квартири, — радить Віталій Зиль, — оскільки саме такі варіанти користуються найбільшим попитом у орендарів. Важливо звернути увагу на інфраструктуру району, у якому знаходиться квартира, близькість до транспортних розв’язок та інші нюанси, що впливають на вартість орендної плати. Найбільш вигідним є вкладення коштів на етапі початку будівництва — таким чином реально заощадити до 50% від остаточної вартості квартири.
Яке житло сьогодні реально придбати у Черкасах?
За даними на початок року, нові квартири у Черкасах продаються лише у кількох будинках — нещодавно завершених і тих, в яких наразі ведеться будівництво: це три 16-поверхівки: по вул. Пушкіна, 31/2 (2 секції — вже здано і 2 — в процесі будівництва), по вул. Дашкевича, 3 та вул. Гоголя, 302, а також — 25-поверхівка на розі вул. Кірова-Шевченка (будівництво якої нещодавно розпочато). Серед цих квартир — як елітне, так і соціальне житло. Забудовником в усіх випадках є група компаній „Добробуд“ — єдина сьогодні будівельна корпорація, що продовжує будувати у Черкасах.
Як зазначила менеджер відділу інвестицій ГК „Добробуд“ Ілона Білосвіт, вартість первинного житла нині коливається від $705 (у будинках по вул. Пушкіна, 31/2 та Героїв Сталінграда, 7) до $900 (будинки по вул. Дашкевича, 3 та Шевченка, 202). Вартість житла на вторинному ринку Черкас на сьогодні складає від $1075 до $1875 за 1 кв. метр.
Як зазначила Ілона Білосвіт, головними мотивами придбання первинного житла, для черкащан, що його обирають, є можливість зекономити кошти та розтягнути витрати у часі (поетапні оплати), безпека (гарантії, що у придбаній квартирі не з’являться незаконно виписані родичі колишніх господарів), зручність (покращене планування нових квартир, панорамні вікна, нові комунікації, звукоізоляція, можливість просто зробити ремонт, а не демонтувати зміни у квартирі після попередніх мешканців). А сьогодні, коли з 1 лютого набув чинності новий порядок оцінки нерухомості, що у 5 разів збільшив витратну частину при оформленні купівлі квартир на вторинному ринку, люди тим більше воліють купувати „первинку“, для якої механізм придбання змін не зазнав.
По материалам http://aktsent.com.ua/
